Proteção patrimonial
Credor de um imóvel (ou de um processo) não alcança automaticamente outros bens da mesma forma que em nome pessoal — desde que a LLC esteja bem montada e respeitada.
Guia do comprador
Comprar imóvel em Miami com LLC
Muitos brasileiros colocam o apartamento em uma empresa americana (LLC). Não é magia fiscal — é proteção, sucessão e organização. Abaixo o que decidimos juntos antes do wire.
LLC = Limited Liability Company. Na Flórida é o veículo mais usado para estrangeiro comprar condo ou casa. Você continua sendo o sócio; o imóvel fica no nome da empresa.
Decisão certa depende do objetivo (morar, alugar, deixar para herdeiros) e do seu mapa fiscal no Brasil e nos EUA. A gente não “vende LLC” — alinhamos o closing com a estrutura que seu contador/advogado aprovou.
Por que tanta gente usa
Sucessão / estate tax
Para não-residente, a isenção de imposto sucessório federal americano é baixa. Estrutura societária é um dos caminhos que advogados usam no planejamento. Não é DIY de WhatsApp.
Aluguel e operação
Conta bancária da empresa, contratos de locação e, em alguns casos, eleições fiscais para tributar lucro líquido de rental. Contador desenha; corretor não emite EIN.
Clareza na remessa
Fluxo Brasil → conta da LLC → escrow fica organizado. Veja transferir dinheiro.
Quando faz sentido (e quando não)
- Faz sentido — investimento, mais de um imóvel, aluguel, preocupação com sucessão internacional.
- Pode não valer — compra única muito simples, uso só familiar, ou quando o condo/banco complica entidade sem ganho claro.
- Timing — ideal abrir a LLC antes da oferta ou no início do contrato, para a escritura já sair no nome certo. Trocar depois é escritura nova + custo.
Impostos enquanto segura o bem: veja o guia de impostos para brasileiros.
Perguntas frequentes
Sou obrigado a comprar com LLC?
Não. Dá para comprar em nome próprio (pessoa física). LLC é escolha comum entre investidores brasileiros, não uma exigência da Flórida para estrangeiro.
LLC é a mesma coisa que offshore?
Não. LLC da Flórida (ou Delaware + Flórida) é empresa americana. Offshore é outra camada, às vezes usada em planejamento mais sofisticado. Ambas precisam ser declaradas corretamente no Brasil quando aplicável.
Consigo financiar em nome da LLC?
Alguns lenders aceitam; outros preferem pessoa física ou pedem garantia pessoal. Se financiamento importa, alinhamos a estrutura com o banco antes de abrir a empresa no caminho errado.
Condo aceita compra por LLC?
A maioria aceita, mas o regimento manda. Alguns prédios pedem sócio pessoa física, entrevista ou restrições a entidades. Checamos o association docs cedo.
Quanto custa abrir e manter?
Abertura é relativamente barata; o custo recorrente é annual report, registered agent e contabilidade. Números exatos são do escritório que você contratar — indicamos parceiros quando pedir.
LLC elimina FIRPTA ou property tax?
Não automaticamente. Property tax continua no imóvel. FIRPTA na venda depende de quem é o vendedor estrangeiro e de como a estrutura foi montada — assunto de tax counsel, não de folder de imobiliária.
Aviso: não somos escritório de advocacia nem contabilidade. Este texto organiza a conversa. Estrutura societária e fiscal é com profissional licenciado — podemos indicar quem já atende BR em Miami.
Vai comprar em nome próprio ou LLC?
Alinhamos o contrato e a title com a estrutura que você e seu contador escolherem — sem atropelar o closing.
